Nach dem jahrelangen Boom fiel Spanien 2009 in eine tiefe Rezession. In dem Land wütete eine heftige Immobilienkrise, die sich noch lange negativ auf die Gesamtwirtschaft auswirken wird. Jael Dumm, von der DekaBank, gibt einen Überblick über die spanischen Immobilienmärkte.
Das Bruttoinlandsprodukt in Spanien schrumpfte um 3,7 Prozent. Dies hat deutliche Spuren am Arbeitsmarkt hinterlassen und zu einem Anstieg der Arbeitslosenquote auf aktuell 20,7 Prozent geführt. Insbesondere der Einzelhandel musste hohe Umsatzrückgänge hinnehmen. Für dieses Jahr rechnen die Experten der DekaBank mit einer Zunahme des BIP um 0,9 Prozent und für 2012 mit einer Beschleunigung auf 1,6 Prozent.
Büromarkt: Nachdem die Leerstände in Madrid und Barcelona auf Rekordniveau getrieben wurden, wird ab 2011 aufgrund der zurückgehenden Bautätigkeit ein Leerstandsabbau für die beiden Städte um über drei Prozentpunkte bis 2015 erwartet. Bei der Mietentwicklung sollte die Bodenbildung 2011 erreicht sein. Aufgrund der starken Mietrückgänge sollte sich ein deutliches Rückprallpotenzial aufgestaut haben, sodass zwischen 2012 bis 2015 von einem ein durchschnittlichen Wachstum von 6,8 Prozent p. a. für Madrid sowie von 5,3 Prozent p. a. für Barcelona ausgegangen werden kann. Die vorangegangenen Verluste sollten die absoluten Mietanstiege allerdings überschaubar halten.
Hotel: Der spanische Hotelmarkt hat sich wieder erholt: So konnten Madrid und Barcelona einen neuen Rekord bei den Übernachtungen verzeichnen. Auch wenn die durchschnittliche Zimmerrate weiterhin leicht abnahm (-1 Prozent), konnte landesweit der Zimmererlös dank der um 7,9 Prozent gestiegenen Belegungsquote um 7 Prozent gesteigert werden. Das Niveau von 2008 wurde allerdings nicht wieder erreicht. Nachdem Madrid und Barcelona 2009 zu den am härtesten von der Finanz- und Wirtschaftskrise getroffenen Hotelstandorten in Westeuropa gehörten, stiegen die Zimmererlöse 2010 im Einjahresvergleich um 10,7 Prozent (Barcelona) beziehungsweise 8,3 Prozent (Madrid) an.
Einzelhandelsmärkte: Seit dem zweiten Quartal 2010 kann eine deutliche Belebung der Nachfrage festgestellt werden, die sich auf Super-Prime sowie Prime-Shopping Center und in den 1a-Lagen der Innenstädte auf Flächen größer 1.000 m² konzentriert hat. Während die Miete in Einkaufszentren 2009 und 2010 deutlich nachgab, hielten sich die Spitzenmieten in den 1a-Lagen von Madrid und Barcelona stabil. Vor dem Hintergrund der anhaltend schwachen Konsumtätigkeit werden die Spitzenmieten in den 1a-Lagen wohl erst ab 2012/2013 ansteigen. Dabei wird das Mietwachstum wesentlich moderater ausfallen als vor der Krise.
Logistikmärkte: Auch wenn positive Tendenzen zu erkennen sind, kann noch nicht von einer Gesundung des spanischen Logistikmarktes ausgegangen werden. Da Mieter die Gelegenheit nutzen, um sich bessere Gebäude zu den aktuell günstigen Preisen zu sichern, rechnet man bei der DekaBank mit einer langsamen Belebung des Vermietungsmarktes. Der Mangel an spekulativen Projektentwicklungen im Zusammenspiel mit der langsamen Belebung der Nachfrage sollte zu einem sukzessiven Abbau des hohen Leerstandes und kurzfristig zu einer Stabilisierung der Mieten führen.
Investmentfazit: Am gewerblichen Investmentmarkt zeichnete sich 2010 mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 33 Prozent eine erste Erholung an, der Fokus lag auf Einzelhandel- und Büroimmobilien. Nachdem an den spanischen Bürostandorten der Einbruch der Kapitalwerte besonders ausgeprägt war und die Erholung länger als in den meisten anderen Märkten auf sich warten ließ, sind ab diesem Jahr auch für Madrid und Barcelona wieder steigende Kapitalwerte zu erwarten. Zwischen 2011 und 2015 werden für Büroimmobilien Ertragsperspektiven von 7,3 Prozent p. a. (Barcelona) und von 8,9 Prozent p. a. (Madrid) erwartet. Für Geschäftshäuser in den 1a-Lagen sind bis einschließlich 2015 Ertragsgewinne von 3,8 Prozent p. a. in Madrid sowie von 4,4 Prozent p. a. in Barcelona möglich. Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien wird zwar langsam wieder in Schwung kommen, jedoch auf relativ niedrigem Niveau. Dafür verantwortlich sind die eher unterdurchschnittlichen wirtschaftlichen Aussichten für Spanien, die den Appetit der Investoren dämpfen.
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